共有状態の解消

「共有」とは不動産を複数の人がそれぞれに持ち分を有しているような状態を指します。

例えば、一つの不動産をAとBが2分の1ずつ所有しているような状況です。

共有状態の解消とは上記で言うとA若しくはBのどちらかに名義をまとめることを指します。

不動産が共有状態になってしまうのには幾つかのパターンがあります。

例えば、夫婦の名義で不動産を購入する場合等が挙げられますが、ケースとして多いのは相続により相続人がその不動産を共有するケースです。

共有状態の場合、その不動産を売却するとなると共有者全ての合意が必要になります。

もちろん、自分の持ち分（例：２分の１など）を売却することは手続き上は可能ですが、買い手が付かない（付きにくい）と言えます。

買主側としては不動産の２分の１だけを購入しても、その不動産の全てを自由に使用できるわけではないからです。

共有状態をそのままにしておくと、先々において手続きが面倒になるケースがあります。

例えば、相続が発生した場合などです。

相続が発生してすぐに持ち分の移転登記（相続登記）を行えばまだ良いのですが、そのまま放置されている場合は持ち分がどんどん複雑になっていき、最終的な処分（売却等）をするときに大変な作業になるケースがあります。

また、相続が開始してすぐに持ち分の移転登記をした場合でも共有状態であることには変わりはありませんので、その不動産を売却する際などはやはり共有者全員が手続きに携わる必要性があります。

こうしたことから何かと問題になりやすい共有状態。

共有者が少ない間に何らかの方向性を決めておくことが大切と言えます。

これにはいくつかのパターンがあります。

既に共有の状態になっている場合であれば、そのうち一人に持ち分を集約してしまう形が一般的です。

すぐに売却の目途が立っているような場合は、共有者全員で売却の手続きを行えばよいですが、そういった予定が無い場合は早めに単独名義にしておいた方が良いとも言えます。

先にも触れたように、共有者の誰かに相続が開始したような場合は共有者が増えることになるからです。

ただ、既に共有状態にある場合は持ち分を誰か一人に集約する際、贈与税の問題などが出てくるケースもありますので事前に調べた上で手続きに入ることが良いと言えます。

また、当然のことながら持ち分を移転させるにあたって登録免許税が必要になります。

こうした費用も念頭に置いておく必要があります。

相続が開始し、相続人が複数存在する場合は最初から名義を相続人の一人にすることも可能です。

この場合は、遺産分割協議書にて不動産を取得する者を定めれば最初から共有状態を避けることが可能です。

不動産が複数ある場合はそれぞれの不動産を単独所有とすることも可能です。

例えば、不動産がA・B・Cの３つで、相続人がX・Y・Zの場合、本来であれば全ての不動産は３分の１ずつの共有になります。

つまり、不動産ABCがそれぞれXYZの３分の１ずつになるということです。

この場合、遺産分割協議書にて

とすることが可能です。

もちろん、一人が全ての不動産を取得することも可能です。

こうしたことから、相続が開始し、遺産分割に異論がなければ最初から不動産の所有者を単独にしておくことをお勧めいたします。

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