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手続の概要

ここではケース別に手続きの概要をご紹介致します。

相続による不動産の名義変更

まずは被相続人（亡くなられた方）の戸籍を集める作業から始めます。

被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍を取り寄せる必要があります。

昔の戸籍は現在のと異なり「手書き」されているため非常に読みにくいケースもあります。

戸籍は一つずつ遡って取得していく必要があるため、戸籍を読み取ることが出来なければ全てを集めることが出来ません。

相続人のうち誰が不動産の名義になるかで必要な書類なども変わってきます。

全ての相続人が法定相続分に則って不動産の持ち分を取得しない場合は
遺産分割協議書を作成する必要があります（他の相続人が相続放棄をしている場合を除く）。

また、数次相続の場合等に多く見られますが相続人の中に認知症の方や未成年者が居るケースでは後見人の申し立てや特別代理人の選任申し立てなども必要になってきます。

こうしたことから相続による不動産の名義変更はケースによって非常に複雑なものとなります。

弊所では相続の専門サイトを別にご用意しておりますので、そちらも参考にして頂ければと思います。

相続のサイトを見る。

贈与による不動産の名義変更

「贈与」というと一方的に物をあげるイメージがありますが、あくまでも「贈与」とは「契約」であり、贈与する側とされる側双方の意思表示が必要です。

つまり、一方が「差し上げます」と言い、もう一方が「受け取ります」という感じです。

法律上は口頭による贈与契約も有効ですが、不動産の名義変更においては贈与契約書を作成する形になります。

相続税対策としても生前贈与は注目されており、今後、価値が上がると予想できる不動産においては生前贈与のメリットも大きく得られると言えます。

しかし、贈与による不動産の名義変更を行うことにより必ず発生する税金があります。

一つは登録免許税です。

贈与の場合は評価額の2％を登録免許税として支払わなければなりません。

また、贈与される側（新しく不動産の所有者となる人）には不動産取得税が発生します（軽減措置有）。

こうしたことから、贈与による不動産の名義変更を考える場合には税金の面にも注意する必要があります。

弊所では提携している税理士と税金面での無料相談をご利用頂けるよう体制を整えております。

直接聞くことに気が引けるようであれば、私が変わって税理士と協議することも可能ですので遠慮なくお申し付けください。

売買による不動産の名義変更

不動産を売った、買った場合に不動産の名義を変えます。

仲介業者（不動産業者）の有無、抵当権の設定の有無により手続きの流れは変わってきます。

仲介業者が入る場合は手続きの流れや重要事項についての説明を受けれますので、手続きについての心配は少ないと言えます。

注意を要するのは仲介業者が入らない場合のケースです。

最近では不動産の個人売買も以前に比べて件数が多くなったと言えます。

しかし、不動産業者が間に入らないことでそれなりのリスクもあります。

例えば取引における重要事項の説明を受けることが出来ない訳ですから全てが自己責任となります。

境界の問題を含めトラブルが生じないよう取引相手との下交渉や下調べが重要となってきます。

不動産業者を間に入れることで費用はかかりますが、売買の対象が不動産と言う高額な物であることを考えると、業者に依頼する費用対効果は十分にあるとも言えます。

売買による不動産の名義変更手続きは、代金の支払いと名義変更の手続きを同時に行う形となります。

買主から代金の支払いがあった時点で売り主の権利証（若しくは登記識別情報）を使って法務局で名義変更の手続きをする、という感じです。

支払ったのに登記がされていない、登記したのに支払いがされていない、では取り返しがつかない事にもなりかねません。

こうしたことから、個人売買においては契約内容を決めること以外に手続きのスケジューリングにも気を配る必要があると言えます。

離婚による不動産の名義変更（財産分与）

離婚により不動産の名義を夫婦どちらかの名義に変更する場合があります。

既に離婚給付契約書（離婚協議書）や離婚給付契約公正証書を作成している場合はその書類を使って不動産の名義変更をすることが可能です。

もちろん、それらの書面には財産分与として不動産の名義を変えるという内容が盛り込まれている必要があります。

仮にそうした離婚協議書を作成していない場合は、「財産分与協議書」という書面を作成して手続きをすることも可能です。

夫婦それぞれが持ち分を持っている場合（例：2分の1ずつ等）はどちらかの持ち分を相手側に全て譲渡する形で登記を行います。

贈与税については一定のケースを除いて非課税とされていますが、登記申請の際の登録免許税は課税されます。

この登録免許税を夫婦のどちらが負担するのかを離婚給付契約書（離婚協議書）に定めておくことも可能です。

弊所では離婚給付契約書（離婚協議書）及び離婚給付契約公正証書の作成も承れますので、一括してご依頼頂くことも可能です。