登記簿について

登記簿は大きく分けると、表題部と権利部に分かれています。

表題部
その不動産の現況を示しており、表示に関する登記と呼ばれます。表題部に記録される項目は土地と建物で少し異なります。

土地の場合
所在・地番・地目・地積が記録されています。

建物の場合
所在・地番・種類・構造・床面積が記録されています。

権利部
権利部はその名のとおり、権利に関する登記を記録します。

権利部は甲区と乙区に分かれており、どの権利を甲区と乙区に記録するかは予め決められています。

甲区には所有権に関する事項が記録され、誰がその不動産の所有者なのかを見ることが出来ます。

ここで言う「所有者」とは現在の所有者のみならず、過去の所有者もそのまま記載されています。

例えば、AさんからBさんに土地が売買され、所有権移転登記を行ったとしても元の所有者であるAさんの記録が登記簿から無くなることはありません。

甲区には上記した所有権移転登記以外にも所有権保存・仮登記・処分の制限に関する登記などが記録されます。

乙区には「所有権以外の権利」が登記がされます。馴染みのある権利としては銀行などから融資を得る際に設定する抵当権です。

乙区にはその他、根抵当権・地上権・地役権・賃借権などに関する登記を記録します。

表題部は登記する義務がある

先にも触れたように、登記簿には表題部と権利部に分かれています。

その中で表題部(表示に関する登記)は新築・増築・取り壊しなど、現況に変化が生じた場合、1ヶ月以内に登記をする義務があります。

しかし、実際には増築をしても表示に関する登記を変更していないケースも多くあります。

このため、不動産の現況が登記簿上のそれと一致しないということはよくある話でもあります。

これに対し、建物を新築して購入する場合に表題登記がされないようなことは無いと言えます。

通常、建物を購入する時には金融機関のローンを利用するため、その際に設定する抵当権を登記するには表題部が必ず必要になるからです。

つまり、表題部の無い不動産に権利の登記はすることが出来ない仕組みになっている訳です。

権利部には登記の義務が無い

表題部(表示の登記)には登記する「義務」がありますが、実は権利部には登記する義務はありません。

例えば、不動産を購入しても相続しても名義変更(所有権移転)の登記をする義務はありません。

同様に、金融機関に限らずお金を貸した側が良いと言えば抵当権を設定する義務も無い訳です。

つまり、権利部と言うのは極端に言うと「登記したい人だけ登記すればよい」という見方が出来てしまいます。

しかし、登記をしておかないと「自分が所有者だ」とか「自分が抵当権者だ」というようなことを第三者に主張できない(対抗要件が無い)ことになってしまうため、実際には登記することが当たり前にはなっています。

登記簿の取り方

登記簿は誰でも自由に取得することが可能です。

全く見ず知らずの不動産であっても地番など必要な情報さえ分かれば、全国どこの法務局でも取得が可能です。

地番は普段使用している住所とは異なります。

普段使用している住所は市区町村が管理している住居表示上の物であり、登記簿に記載される地番とは異なります。

これが原因で登記簿の取得方法が分からない、という方も意外に多くいらっしゃるようですが、地番の調べ方は簡単です。

不動産には管轄がありますので、登記簿を取得したい不動産がある場所を管轄する法務局を調べます。

この辺はネットでも簡単に調べられます。

そして、管轄の法務局が分かれば不動産登記部門に電話をし、「地番照会をお願いします」と言ってください。

調べたい不動産の住所(住居表示上の普段使用している住所)を伝えれば、すぐに地番を教えてもらえます。

また、市区町村の役場でも分かる場合があります。

役場へ電話をし、「住居表示について問い合わせたい」と伝えれば担当部署に繋いでくれますので「地番を知りたい」と言えば分かる「場合」もあります。

役場への問い合わせる場合は地番が判明しないケースもありますので、法務局へ電話することをお勧めします。

また、ブルーマップが法務局に設置されていますが、手間も時間もかかりますのでやはり電話で確認した方が効率は良いと言えます。